| מובן שהמוכר צריך להתחייב להעביר לנו את הזכויות בדירה כשהן פנויות וריקות מכל מחזיק או שעבוד, אבל רצוי לברר נקודה זו ולוודא שהמוכר יכול לפנות את הדירה במקרה שיש בה מחזיק, נקודה זו חשובה במיוחד כשקיים דייר מוגן שפינויו הינו הליך ארוך ויקר | ואחרי שחקרתי ובדקתי אני יודע שהשכירות המקובלת באזור — 2,000 ש"ח |
|---|---|
| בדיקת הדירות צריכה להיערך בשלושה מישורים: משפטי, תכנוני, פיסי | מתקני ציבור לדוגמא פארקים ושטחים ירוקים בשכונה,אם יש בכלל כאלה ובאיזה מצב הם? במידה והדירה נירכשת במזומן , ללא צורך בהלוואה אז אין צורך בהערכת שמאי |
במקרים רבים, משפחות רוכשות דירה או בית מגורים בסביבה בעלת רמת ביקוש ורמת פיתוח בינונית ואף ירודה, במחיר נמוך יחסית, ועם השנים הסביבה משנה פניה ויחד עם זה עולה שווי הנכס באופן משמעותי ועולה גם איכות החיים.
23| בהנחה וזה לא דבר ברור בין הבנקים ועל ידי בנק ישראל, אז בסבירות גבוהה ילך לבנק שיתן לי את ההערכת השווי של הנכס הכי גבוהה כי זה גם יסייע לו לתת לי תמהיל משכנתא עם ריביות אטרקאטיביות בכך שיוריד את מדרגת המימון מתחת ל45 אחוז | עזרתם לי להבין שהכל שכונה ואין מדיניות ונהלים מסודרים, ובסוף צריך לנסות ולנסות לפי שיטת המצליח יש מדיניות חד משמעית מצד בנק ישראל שעל פיה הבנקים מעריכים כל נכס לפי מחיר החוזה ואין פה בכלל עניין של שיקול דעת |
|---|---|
| כאשר שמאי מעריך שווי של נכס מקרקעין הוא נעזר בשלוש שיטות שומה: גישת ההשוואה - השוואה לעסקות שנערכו בנכסים דומים, תוך התאמה בינן לבין הנכס המוערך | אחיקם ביתן לשירותכם משרד לשמאות מקרקעין אשר מתמחה בנושאים רבים |
הערכת שווי דמי שכירות ראויים רכישת דירה חדשה מקבלן בעידן של היום היא משימה מורכבת וניתן לומר כי היא גם סיזיפית.
| לדוגמא בחלק מהשכונות בבאר שבע פעם אחוזי הפשיעה היו הרבה יותר גבוהים ממה שהם היום אבל הסטיגמה על חלק מהאזורים שם שהם אזורים "מסוכנים" במרכאות נשארה, מה שמשפיע במידה מסויימת על המחירים שם | מי שאמון על הערכה זו הוא שמאי מקרקעין אשר מהווה חלק מרשימת שמאי המקרקעין המומחים המוסמכים על ידם לביצוע הערכות שווי למקרקעין |
|---|---|
| אם אני אמצא מחיר זול יותר זה מעולה וזה יגדיל לי את הרווח היזמי באחוזים, אבל המחיר הסופי הוא המחיר תקרה שלי לעלות הקרקע ואני לא יכול לעבור אותו |
אז בגדול השיטה הזו דורשת בירור של אחוזי התשואה המקובלים והשכירות המקובלת.
28